Что такое Эскроу счёт?

Что такое счета Эскроу

Инвестирование в строительство – выгодный способ приобретения недвижимости. Пока дом возводится, цена квадратного метра значительно ниже, чем после завершения. С июля 2019 года все строительные компании, использующие средства граждан, должны будут использовать эскроу-счета.

chto-takoe-eskrou-schyot
Что такое Эскроу счёт?

Что это и как работает

Это специальный счёт в банке, на котором копятся денежные средства дольщиков. То есть, человек решает купить жильё на этапе строительства. Он вкладывает сумму, оговоренную застройщиком. До июля 2019 года эти деньги сразу вкладывались в процесс, гарантия получения квартиры или возврата средств были, но довольно шаткие.

Теперь строительные компании, получая разрешительную документацию на возведение многоквартирного дома, должны будут в обязательном порядке обратиться в банк для открытия и использования эскроу-счёта. Все деньги должников будут копиться на этом счёте. Банк выступает в роли хранителя денежных средств. Как только дом будет сдан в эксплуатацию и начнётся выдача ключей, застройщик получит все скопленные деньги.

Для возведения дома строительная компания может использовать свои личные средства или же обратиться в банк за кредитом. При «размораживании» эскроу-счёта, деньги будут распределены так:

  • сначала будет гасить проценты по кредиту;
  • потом его «тело»;
  • то, что останется – чистая прибыль застройщика.

Те строительные компании, которые получили документы на возведение дома до июля 2019 года, пока могут не использовать эти счета. Но об этом они должны поставить потенциальных дольщиков в известность.

Когда человек собирается покупать квартиру в строящемся доме, он должен обратиться в банк с заявлением об открытии счёта, на который он положит деньги, равные сумме договора. Возможен взнос наличными или перевод с другого банка. Далее:

  • оформление необходимых документов и передача ДДУ на регистрацию в Росреестр;
  • при завершении сделки и получении соответствующего подтверждения из Росреестре, средства со счёта покупателя переводятся на эскроу-счёт, открытый в банке продавца;
  • если во время сделки происходит заминка, средства так и лежат на счёте покупателя. Они не могут быть никуда переведены, пока не поступит подтверждение сделки.

После проверки эскроу-счёта, продавец получает доступ к деньгам, но только после выполнения своих условий договора ДУ.

Законодательное регулирование

Нововведение в виде эскроу-счетов стало поправками к Закону № 214-ФЗ, регулирующему долевое участие в строительстве многоквартирных домов физических лиц. Основными стали:

  • обязательное наличие такого счёта;
  • застройщик должен работать на рынке России не менее 3 лет;
  • общая площадь квартир, которые были построены и удачно сданы дольщикам не менее 10 тысяч кВ. м;
  • доля административных расходов не должна превышать 10% от всей суммы сметы на строительство дома;
  • доля авансовых трат – не более трети;
  • сдача дома в эксплуатацию в строго установленные сроки.

Согласно этим поправкам, вновь созданные строительные организации не смогут привлекать граждан для инвестирования. Возводить дом им придётся, либо на собственные деньги, либо на заёмные.

Если застройщик не выполнит свои обязательства, обанкротится и стройплощадка превратится в долгострой, деньги дольщикам должны будут вернуть. С 2018 года застройщик может выбрать один из подходящих ему вариантов:

  1. делать взносы в компенсационный фон в размере 1,2% от того показателя, который прописан в договоре;
  2. использовать эскроу-счёт.

С 01.07.2019 года осталась возможность использовать только последний сценарий. Мнение экспертов таково – нововведение отразится положительно на обеих сторонах долевого строительства. На практике, ожидается повышение цен на новостройки.

Плюсы и минусы

Основное преимущество перехода российских застройщиков на эскроу-счета в том, что так можно решить проблему долгостроя. Каждый год количество объектов, которые перешли в эту стадию только возрастает. Темпы роста уже не такие устрашающие, как несколько лет назад, но они есть. Государство разрабатывает и принимает различные меры для того чтобы ситуация улучшилась.

Но есть и недостатки новых правил строительства с участием средств от граждан. Это:

  • Банк будет взимать некую сумму за открытие счёта. Номинально – это будет делать продавец. По факту – эта сумма будет заложена в стоимость квадратного метра, и платить её будет покупатель. Как следствие – подорожание квартир в новостройках.
  • Положенные на счёт сумы не будут индексироваться, инфляция роли не играет. При наступлении обстоятельств для возврата денег дольщикам, последние потеряют некоторые суммы. Для того чтобы банк произвёл возврат, нужно решение суда. Этот процесс может затянуться на несколько лет. На полученные обратно деньги уже вряд ли получится купить квартиру, аналогичную той, которая была «потеряна».
  • Трёхсторонние отношения застройщик/банк/дольщик пока чётко не регламентированы. Речь идёт о той ситуации, когда в процессе строительства меняется площадь помещения, за которое была внесена определённая сумма. Изменение в меньшую сторону, банк должен вернуть некую сумму. Но этот вопрос пока открыт.

Внимательно нужно читать и изучать все бумаги, которые предоставляет застройщик на возводимый объект. Стоит уделить внимание не только репутации строительной компании, но и репутации банка.

Каким банкам можно доверять

Номинально 55 российских банков готовы работать по эскроу-счетам, а по факту только 2 – «Сбербанк» и «Российский капитал». Стать клиентом этих кредитных учреждений может лишь тот застройщик, который отвечает требованиям. Процентная ставка определяется индивидуально, исходя из репутации застройщика.

Главное требование для выдачи кредита под строительство и открытие эскроу-счёта – это соответствие требованиям закона:

  • опыт более 3 лет;
  • площадь возведённых домов более 10 тысяч кВ. м;
  • отсутствие судимости у руководства;
  • хорошая репутация. Это понятие условное, его будет определять банк.

Чем больше денег просит застройщик в кредит, тем выгоднее условия для него будут.

Читайте также: Нежилое помещение — Нормативное регулирование

Страхование

Деньги покупателя, заложенные на эскроу-счёт, страхуются в обязательном порядке со дня их размещения. Если банк, по каким-либо причинам, не сможет вернуть их покупателю, это сделает страховая компания. К таковым причинам можно отнести:

  • отзыв у агента лицензии на ведение деятельности;
  • введение моратория на удовлетворение требований кредиторов.

Возврат происходит в размере 100% заложенных средств, но не более 10 млн. рублей одноразово. Возврат происходит в течение 20 рабочих дней с того момента, как покупатель напишет заявление и приложит к нему документы, подтверждающие его право на получение своих денег. Отказ от банка может быть оформлен в том случае, если на руках у дольщика уже есть выписка из ЕГРН о том, что объект недвижимости уже оформлен в его собственность.

Заключение

Темпы роста объектов долгостроя увеличиваются с каждым годом. Государство разрабатывает и предпринимает определённые меры для снижения количества новых проблемных объектов. Обязательное использование эскроу-счётов поможет снизить долю недостроя в будущем, но не решит проблемы тех объектов, которые уже таковыми являются.

Вопросы-ответы

Чем эскроу-счёт лучше ДДУ? Сейчас занялся покупкой квартиры в строящемся доме, а застройщик говорит, что они «ушли от ДДУ, перешли на эскроу-счета». Что это значит?

Одно не исключает другое. Согласно Закону 214-ФЗ, использование таких счетов при долевом строительстве стало обязательным с июля 2019 года. Для покупателя это не несёт дополнительных трат или неудобств. Осуществляйте свою сделку, как планировали (через ячейку или аккредитив), а эскроу-счёт – это проблема застройщика, а не ваша. Он необходимо для получения покупателем больших гарантий, что объект не станет долгостроем.

Слышал, что все застройщики с июля 2019 года обязаны использовать эскроу-счета. Я выбрал себе квартиры в строящемся ЖК, а строительная компания говорит, что работают «по-старому». Законно ли это?

Да, но при соблюдении некоторых условий. Объект недвижимости должен быть построен уже на треть, и десятая часть квартир в нём уже должна быть распродана. То есть, документы на строительство данного многоквартирного дома были получены ещё до введения правок в Закон № 214-ФЗ. Попросите застройщика подтвердить условия работы без эскроу, и спокойно покупайте квартиру.

Не могу разобраться! Застройщик говорит, что пока строиться, сделка возможна через эскроу-счёт. Как только дом будет введён в эксплуатацию, она будет совершаться в обычно режиме. В чём разница?

Использование эскроу-счёта обязательно для продавца в том случае, если многоквартирный дом ещё строиться. То есть, гражданин выступает соинвестором строительства. Заключается ДДУ. После того как дом будет выведен в эксплуатацию, застройщик свои обязательства выполнит. Уже будет заключаться не ДДУ, а договор купли-продажи. Для него специальный счёт не нужен.

Существуют ли какие-либо риски у дольщиков, покупающих квартиры с использованием таких счетов? Вроде как, наоборот, для этого они и были разработаны, чтобы снизить риски долгостроя?

Всегда есть риск, что у банка, который является агентом, ЦБ РФ отзовёт лицензию. Но риск есть лишь в том случае, если покупателем заложена сумма более 10 млн. рублей. Если меньше, то она будет возвращена в полном объёме. Если же больше, то 10 млн. – это максимум. Который могут вернуть. Возврат будет происходить за счёт средств страховой компании.

Читайте также: Как взыскать долг по исполнительному листу без приставов

Автор публикации

не в сети 1 неделя

Виктория

flagРоссия. Город: Москва
Комментарии: 68Публикации: 182Регистрация: 25-12-2017


Поделись статьёй с другом - будь другом! >>>
Российская юридическая сеть
Добавить комментарий
Авторизация
*
*

Login form protected by Login LockDown.


Регистрация
*
*
*
Пароль не введен
*
Генерация пароля