Взыскание неустойки с застройщика

Нарушения срок сдачи дома, существенные недоделки или вообще замораживание стройки – часто встречающиеся проблемы, с которыми сталкиваются участки долевого строительства. Взыскание неустойки с застройщика в таких случаях – единственная возможность компенсировать потери, а порой просто получить хоть какое-нибудь жильё. 

Взыскание неустойки с застройщика

Участие в долевом строительстве – уже сам по себе риск, но для очень многих граждан оно является единственным способом улучшить свои условия проживания или вообще приобрести своё первое жильё. Сравнительное невысокие цены на незавершённое строительство, перспектива получить в собственность новенькую квартиру, возможность оформить покупку в ипотеку заставляют многие семьи покупать жильё в еще недостроенном, а порой и не начавшим строиться доме.

Взыскание неустойки с застройщика

Взыскание неустойки с застройщика

Недобросовестность застройщика, его хозяйственная безграмотность или авантюризм, объективные причины, кризисы, а часто элементарное мошенничество со стороны предпринимателя нередко приводят к тому, что дом вовремя не сдан, квартира не получена, дольщик несёт существенные убытки. Закон №214-ФЗ регулирует взаимоотношения застройщика и инвестора и предоставляет дольщику возможность взыскать неустойки за несвоевременную сдачу дома или его несоответствие оговоренным в договоре качествам.

Причины расторжения договора

Согласно закону №214-ФЗ договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут по инициативе одной из сторон по ряду причин. В зависимости от вида претензии спор может решаться как в досудебном, так и в судебном порядке.

Прекращение действия ДДУ по инициативе дольщика без обращения в суд возможно по нескольким причинам:

  • застройщик не передал дольщику квартиру в срок по договору. Неважно, какова была причина срыва сроков, сам факт их несоблюдения уже является поводом расторгнуть договор, но с установленной даты сдачи до момента подачи претензии должно пройти не менее двух месяцев;
  • при обнаружении дефектов строительства застройщик не устранил их в срок ДДУ или не компенсировал стоимость ремонта, который новый владелец квартиры произвёл самостоятельно;
  • в квартире обнаружены дефекты, которые делают её непригодной для проживания.

При возникновении проблем следует выполнить следующие этапы процедуры подачи претензии:

  1. Написать уведомление о прекращении действия договора в одностороннем порядке.
  2. Составить саму претензию, в которой указать, какие пункты ДДУ были нарушены застройщиком, со ссылками на соответствующие пункты закона №214-ФЗ, закона о защите прав потребителей, Гражданского кодекса РФ, рассчитать и обосновать сумму убытков и размер неустойки. При желании можно сразу в претензии указать банковские реквизиты, чтобы застройщик смог добровольно решить вопрос мирно без эскалации конфликта.
  3. Сделать и приложить копии имеющихся документов, подтверждающих правоту дольщика и понесённые им убытки (акт независимой экспертизы, квитанции и чеки понесенных расходов и пр.).
  4. Отправить претензию застройщику заказным письмом с описью всех вложенных документов.

Важно. Действие договора считается приостановленным со дня отправки заказного письма и неважно, когда конкретно противная сторона его получит. Это имеет большое значение при определении суммы неустойки, которая возникает за каждый день просрочки, если застройщик добровольно вовремя и в полном объёме откажется компенсировать материальные потери дольщика.

Невозможность отказа от договора в одностороннем порядке

Невозможность отказа от договора в одностороннем порядке

Ст. 9 ФЗ-214 регламентирует не только возможность и порядок предъявления претензий застройщику со стороны дольщика, но и случаи, при которых он этого делать не вправе. По закону участник не сможет в одностороннем порядке прервать действия договора, если застройщик исправно и в полном объёме выполнил или выполняет взятые обязательства: квартира сдана вовремя и надлежащего качества, строительство идёт по графику и т. д.

При необходимости расторгнуть договор дольщик имеет право обратиться в суд, но дело будет практически бесперспективным. Зачастую суды даже отказываются принимать подобные безосновательные заявления. Если по каким-либо причинам дольщик уже не нуждается в квартире, которая строится или уже построена по ДДУ, то лучше всего ему найти покупателя на свою квартиру и оформить переуступку прав.

Причины расторжения договора по суду

Федеральный закон предусматривает ряд оснований для расторжения ДДУ в одностороннем порядке, которые требуют соответствующего судебного решения.

Причины для прекращения действия ДДУ в судебном порядке:

  • стройка заморожена, на стройплощадке нет рабочих и техники, отсутствует какая-либо производственная активность. Имеются веские основания предположить, что в назначенное время строительство не будет завершено, дом не будет сдан в эксплуатацию;
  • существенные изменения первоначального проекта;
  • передаваемая квартира по площади на 5% больше или меньше, указанной в договоре;
  • общие помещения изменили своё первоначальное назначение. Например, вместо аптеки или парикмахерской на первом этаже, теперь там располагается ночной клуб или закусочная.

Даже одно из перечисленных обстоятельств является поводом для обращения в суд для расторжения ДДУ.

Дольщик вправе требовать от застройщика:

  • возврата уже внесённых по договору денег в полном объёме;
  • взыскание неустойки. Расчёт производится по ставке 1/150 в день от внесённой суммы за весь период пользования строителями средствами инвестора (дольщика);
  • компенсацию расходов. В этот пункт можно внести уплаченные проценты по ипотеке, расходы на аренду жилья и другие понесенные дольщиком убытки;
  • возмещение морального вреда. Требовать можно любую сумму, но практика показывает, что суд охотнее присуждает компенсации в размере 10-20 тыс. руб.;
  • штраф 50% от цены иска;
  • компенсацию судебных расходов.

При положительном решении суда застройщик обязан полностью выплатить назначенную сумму в 10-дневный срок. Если он не сделает этого вовремя, то на непогашенный долг будут начисляться новые проценты по прежней ставке.

Регистрация аннулирования договора

При расторжении ДДУ факт аннуляции обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Дольщик должен подать перечень документов:

  • заявление о внесении информации об аннулировании ДДУ в ЕГРН;

Проверьте, кому принадлежит нежилое помещение, участок, дом или гараж в три шага:

  • копия уведомления об аннулировании договора, отправленного застройщику в установленном порядке при внесудебном одностороннем расторжении ДДУ;
  • копия решения суда, если аннуляция производилось через судебные инстанции;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Риски

Риски 

Несмотря на большие возможности, которые предоставляет дольщику закон №214-ФЗ, определённый риск, несомненно, есть. Если застройщик – крупная преуспевающая девелоперская компания, существующая на строительном рынке уже много лет и одновременно ведущая строительство многих объектов, то, скорее всего, она в состоянии без особых проблем возместить причинённые убытки. Многие крупные фирмы решают все возникшие недоразумения ещё на ранних этапах предъявления претензии. Намного проще возместить ущерб дольщику и всё же позже реализовать квартиру, хоть и с потерями, чем рисковать собственной репутацией и возможностью попасть под внеочередные проверки и повышенное внимание контролирующих органов.

Намного хуже, если на момент расторжения договора фирма объявлена банкротом и на её расчётных счётах уже просто не было средств. Над компанией в таком случае вводится внешнее наблюдение, а бывший участник, добившийся расторжения ДДУ, будет лишь внесён в общий список кредиторов и не факт, что его позиция в этом списке будет одной из первых.

При этом бывший участник уже не вправе требовать предоставления ему квартиры, т. к. договор аннулирован, его уже просто нет. Остаётся ждать действий судебных приставов по исполнительному производству, но это может растянуться на годы, а возможно навсегда. Получение возмещения с застройщика-банкрота – задача трудная и малоперспективная. Поэтому прежде чем инициировать процедуру расторжения ДДУ, дольщик должен трезво и здраво взвесить все «за» и «против».

Вопросы — ответы

Антонина, 56 лет, Казань

  Что нам делать? Строительная фирма, с которой у нас был заключен договор долевого участия, разорилась и объявлена банкротом. 

Ваше дело нужно рассматривать в суде. Вам необходимо обратиться в арбитражный суд по месту вашего проживания или по месту нахождения застройщика, предоставить договор долевого участия и документы об оплате вашей доли. Суд, скорее всего, встанет на вашу сторону. Кроме суда вы можете обратиться к страховщику, у которого застройщик страховал ответственность или встать на учёт в реестр обманутых дольщиков. Мы не гарантируем, что вы быстро получите положенное вам жильё, но если вы исправно выполняли свою часть договора (оплачивали взносы), то, в конце концов, свою или аналогичную квартиру вы получите.

Александр, 35 лет, Самара

Застройщик, с которым у нас был заключен договор, не передаёт квартиру в срок и окончание строительства откладывается уже почти два года, но я не могу расторгнуть договор дольщика, так как между мной и застройщиком был заключён «Договор резервирования», а не договор участия. Есть ли у меня какие-нибудь перспективы? 

Да, конечно. Арбитражные суды уже давно раскусили уловки многих недобросовестных застройщиков, которые стремясь избежать ответственности, предлагают заключать не договор долевого участия, а договоры резервирования, предварительные договоры и пр. Смело идите в суд. Он будет на вашей стороне и примет решение на основании закона №214-ФЗ.

Сергей Павлович, 54 года, Красноярск

  У нас возникли серьёзные претензии по поводу качества строительных работ в квартире, которую мы приобрели по долевому участию. Мы смогли устранить недоделки сами, но занимались этим почти полтора года и влетело это нам в кругленькую копеечку. Можно ли взыскать неустойку, если квартиру мы получили почти два года назад. 

Да. Срок давности составляет три года, поэтому вы вполне можете обращаться в суд с требованием возместить вам все понесенные расходы на ремонт помещения, неустойку, возмещение морального вреда. Надеемся, все квитанции, чеки, приходные ордера и другие документы, подтверждающие понесенные вами расходы, в сохранности? Без них что-либо доказать будет очень сложно.


Уважаемые читатели!

Консультация юриста

Для Вас 24 часа в сутки работает юридическая консультация. Задайте свой вопрос через форму на сайте или закажите бесплатный звонок.

Если есть своё мнение по статье — оставьте комментарий.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Авторизация
*
*

Login form protected by Login LockDown.


Регистрация
*
*
*
Пароль не введен
*
Генерация пароля