Договор купли — продажи квартиры: суть, этапы оформления

   Договор купли — продажи квартиры представляет собой правоустанавливающий документ, согласно которому осуществляется передача имущественного права на объект недвижимости от одного лица другому в обмен на оговоренную денежную сумму. Единственной уполномоченной службой, которая проводит процедуру государственной регистрации сделок с объектами недвижимости, является конкретный территориальный орган Федеральной регистрационной службы России.

Договор купли — продажи квартиры: суть, этапы оформления

Существует много видов договоров об отчуждении недвижимости в зависимости от условий приобретения собственности: покупка, дарение, рента, мена, а также пожизненное содержание. Рассмотрим самый распространенный вид договора купли-продажи квартиры и особенности его оформления.

Формы и существенные условия договора купли — продажи квартиры

Существенные условия для заключения договора купли — продажи – это достижение надлежаще оформленного консенсуса между сторонами относительно предмета, итоговой цены и перечня особ, которые могут пользоваться квартирой с обозначением их прав. Представленный договор может быть заключён в следующих вариантах:

• Простая письменная форма. Подразумевает подписание документа установленного образца обоими участниками сделки.
• Договор, составленный нотариусом. Подобная форма является дополнительной гарантией соблюдения законности сделки.

В функции нотариуса входит предварительная проверка дееспособности и воли граждан — участников соглашения. При этом нотариус взимает государственную пошлину в определенном размере, который варьируется в зависимости от стоимости квартиры, указанной в договоре. Сумма госпошлины за регистрацию смены права собственности на имущество может быть разделена в одинаковых долях между покупателем и продавцом квартиры.

Оформление договора купли — продажи: предварительная проверка

Прежде чем заключать любой договор купли — продажи жилья необходимо провести тщательный анализ юридической истории квартиры и всех имеющихся правообладателей.

 Собственники квартиры предварительно проверяются на предмет:

• наличия психических нарушений здоровья или физиологических заболеваний, влияющих на психоэмоциональное состояние и память продавца, злоупотребления алкоголем или наркотическими средствами в целях избегания возможных судебных разбирательств о недействительности сделки;
• количества владельцев квартиры и характер их взаимоотношений, так как при конфликтных ситуациях долевые владельцы имеют прерогативное право на приобретение своей доли;
• юридических нюансов покупки прав на квартиру по наследству или договору дарения (подлинность завещания, законность оснований имущественного права наследника или одаряемого лица);
• наличия собственников жилья, не достигших совершеннолетия путём запроса органов опеки о выдаче разрешений на продажу квартиры;
  законопослушности правообладателя квартиры, отсутствие серьезных конфликтов с правоохранительными органами касательно возбуждения уголовных дел.

Читайте также: Право собственности на квартиру

Проверка самой квартиры подразумевает выяснение такой информации:

• достоверность документов, устанавливающих право собственности в виде выписок из БТИ, паспортного стола, выписок ЕГРН из Росреестра;
• наличие залоговых обязательств на квартиру;
• проведение перепланировок, состояние коммуникаций.

Покупатель может потребовать от продавца дополнительно архивную выписку из домовой книги с данными о прописанных и выписанных жителях квартиры, кадастровый паспорт с возможными «красными линиями» в квартире, справки наркологического и психоневрологического диспансеров на всех владельцев жилплощади.

Лицо, которое покупает квартиру, имеет право обратиться по заявлению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество самостоятельно с целью получить официальную справку без ведома собственника с данными о владельце квартиры и юридических основаниях для получения им права собственности.

 Необходимые документы

После успешной проверки собственника и объекта недвижимости происходит процесс составления договора с учётом корректного внесения данных о недвижимом имуществе, согласованной стоимости и порядке выписки, а также освобождения собственниками продаваемой жилплощади.
Заключение договора купли — продажи квартиры подразумевает предоставление продавцом в лице собственника жилья или доверенной особы следующих документов:

• паспорт собственника или всех долевых правовладельцев отчуждаемого имущества;
• документы, устанавливающие право на квартиру;
• кадастровый паспорт и экспликационную схему жилплощади;
• выписка из домовой книги;
• нотариально оформленное согласие супруга на заключение сделки продажи при условии, что продавец состоит в законном браке;
• лицевой счёт, где отображены финансовые платежи за пользование квартирой.

Для оформления покупки квартиры покупатель должен иметь документ, удостоверяющий личность, и справку от нотариуса о семейном положении.

Читайте также: Право собственности на землю — приобретение прав

Государственная регистрация права собственности на квартиру

Договор купли — продажи можно считать заключённым лишь при условии его регистрации в соответствующих органах исполнительной власти. Государственная регистрация права собственности на квартиру является гарантом существования такого права, оспорить которое можно только в суде.

Нормы ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые утверждены правительственным постановлением, предполагают подачу обязательных документов в Росреестр с подписанием заявления об официальном фиксировании соглашения купли — продажи квартиры в присутствии регистратора Федеральной службы. Затем покупатель получает расписку с перечнем поданных документов и фиксированием даты их возврата после регистрационной процедуры. Выдача свидетельства покупателю о переходе права собственности на квартиру происходит в месячный срок со дня регистрации заявления. Завершающим этапом покупки квартиры считается подписание акта приёма — передачи объекта недвижимости.

Наиболее задаваемые вопросы:

Какой будет сумма расходов в процессе составления договора купли-продажи квартиры с помощью нотариуса?

— Расходы на оформление соглашения купли — продажи квартиры посредством нотариальной конторы рассчитываются исходя из стоимости объекта недвижимости в следующих размерах:

1. меньше 1 млн. руб. – 1% от суммы сделки, но с уплатой обязательного минимума в 300 рублей;
2. 1-10 млн. руб.- 10.000 рублей +0,75% от указанной суммы в договоре;
3. больше 10 млн. руб. – 77.500 рублей+0,5% от суммы соглашения.

Какие нужны дополнительные документы, если покупка квартиры осуществляется на заёмные средства (например, оплатой материнским капиталом)? Обязательно прописывать в договоре купли — продажи об использовании кредита?

— Согласно статье 10 №256-ФЗ денежные ресурсы материнского капитала могут быть использованы на улучшение условий проживания посредством оплаты кредита на покупку квартиры. При этом в договоре не обязательно указывать то, что оплата совершается посредством использования материнского капитала. К перечню обязательных юридических документов нужно приложить банковский договор кредитования от лица покупателя.

В каких случаях необходимо подписание предварительного договора купли — продажи квартиры?

— Предварительное соглашение купли — продажи представляет собой промежуточный вариант сделки между продавцом и покупателем с фиксированием способа расчёта, места и даты проведения сделки, условий передачи квартиры. Это своеобразная гарантия серьёзности намерений покупателя с осуществлением предоплаты на период сбора необходимых документов и суммы для оформления сделки, поиска продавцом другой жилплощади для его переезда.

Как происходит процедура заключения соглашения купли-продажи квартиры при условии оплаты недвижимости наличными?

— При расчете наличными средствами сделка купли — продажи квартиры осуществляется в банке, который выбирается по предварительному соглашению сторон. Необходимая сумма размещается в депозитарной ячейке, арендованной в банковском учреждении, с обозначением условий доступа обеих сторон договора. Кроме этого, продавец может заказать услугу пересчёта и проверку подлинности банкнот. Далее происходит подписание соглашения купли — продажи жилплощади, которое подается на государственную регистрацию для оформления свидетельства о праве собственности покупателя на квартиру.