Законный приобретатель жилого помещения может столкнуться с его изъятием в пользу государства. К подобному исходу приводят махинации мошенников, продающих стороннему лицу недвижимость, не имея на это прав. В этом случае проблемы, связанные с жильём, ложатся на покупателя. Защитить его интересы призван соответствующий законопроект.
Регулирующее законодательство
Главный правовой документ, регламентирующий получение и передачу прав на жильё — закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Механизмы правовой защиты описаны в изменениях к нему — законопроекте №299-ФЗ. Он привнёс следующие изменения для тех, у кого было изъято жилое помещение:
- добросовестный приобретатель имеет право рассчитывать на компенсацию от государства;
- её выплата возможна после удовлетворения судебного иска покупателя;
- размер компенсации определяется кадастровой стоимостью на момент вступления в силу судебного решения.
Срок исковой давности для таких дел — три года со дня вступления законопроекта в силу. Также вводится запрет на изъятие жилья местной администрацией или органами власти по виндикационному иску.
Гражданский кодекс
Ранее 302 статья ГК РФ описывала возможности собственника истребовать имущество у покупателя — в случае совершения сделки лицом, не имевшим на отчуждение фактических прав. Это создавало возможности для оспаривания и изъятия квартир в ходе мошеннических схем. Для защиты приобретателей жилья были внесены изменения, признающие 1 пункт статьи частично несоответствующим Конституции. Это позволило ввести понятия презумпции добросовестности в отношении купленных зарегистрированных объектов недвижимости.
Основные понятия
Сперва нужно определить, кто с точки зрения законодательства считается добросовестным приобретателем. Применяется основной принцип, связанный с жертвами недобросовестных схем. Если на момент сделки с собственником лицо не знало и не могло иметь сведений о неправомерности сделки, оно признаётся добросовестным.
Сложность заключается в установлении факта «незнания». Требуется доказать суду, что были приняты все установленные меры, подразумевающие осторожность и осмотрительность перед сделкой. Сюда входит перечень обязательных мер.
- Проверка жилья в РосРеестре. Зарегистрированное помещение должно быть в списке государственного кадастрового учёта. Данные об объектах недвижимости публикуются и обновляются регулярно, позволяя проверить наличие прав у продавца.
- В том же управлении следует запросить выписку об объекте. Наличие в истории судебных споров, залог или арест — тревожный сигнал.
- Необходимо проверить самого продавца. Сделать запросы по базам судебных дел, убедиться в подлинности документов.
- Если у жилья были другие собственники — поинтересоваться причинами их смены, особенно если это происходило несколько раз за короткий промежуток времени.
- Подозрения способна вызвать цена продажи, существенно ниже рыночной в сравнении со схожими объектами.
- Нежелательно, чтобы между сторонами сделки были личные или рабочие связи. В этом случае доказать суду неосведомленность будет гораздо сложнее.
Информацию о каждом из этапов нужно сохранить. Это могут быть официальные ответы из публичных органов, нотариально заверенные копии свидетельств, переписка с предыдущим собственником. Даже если неправомерность обнаружить не удастся, суд будет на стороне приобретателя. Это даст возможность компенсировать убытки от незаконной сделки.
Читайте также: Выписка ЕГРН — что это?
Возможности истребования собственником
Несмотря на злоупотребление текущим законодательством, у собственника остаётся право получить жильё после неправомерной сделки. Возможность такого исхода определяется несколькими условиями.
- Недвижимость выбыла из собственности в результате действий сторонних лиц. Например, махинации, в которых мошенник без ведома правообладателя продаёт квартиру. Возможны ситуации, в которых сделка не имела преступного умысла, однако подобные случаи исключительны.
- Отсутствие прав на отчуждение. Продавец не мог распоряжаться имуществом, не действовал по доверенности или договору с собственником.
При наличии обоих факторов вероятен самый неприятный исход — приобретатель лишается прав на жильё. При этом сделка признается недействительной, и для возврата средств придётся подавать дополнительный иск.
Об единственном жилье
Важно понимать, что понятие единственного пригодного для проживания помещения в этом случае идет вразрез с понятием виндикации. Оно отличается от взыскания формулировкой — изымается не любое имущество в определённом порядке, а конкретный объект недвижимости. Механизмы принудительного исполнения различаются — факт того, что жилье у приобретателя единственное, роли не сыграет.
Защита приобретателя
Предусмотрены права покупателя, дающие возможность воспрепятствовать или частично компенсировать убытки от виндикации.
- Возможность предоставить подтверждения добросовестности и возражения против требований собственника.
- Подача иска о возмещении убытков к виновнику — например, продавцу, осуществившему сделку. Учитывается не только сумма (реальный ущерб), но и неполученная прибыль — упущенная выгода приобретателя. Например, арендная плата за прошедший период времени.
- Компенсация затрат на ремонт и иное улучшение жилищных условий. Возможен имущественный либо денежный вариант.
Каждый из случаев рассматривается судом после ответного иска.
Читайте также: Чем чревато для владельца досрочное выселение квартирантов?
Изменения с 2020 года
Новая редакция законодательства позволяет добросовестному приобретателю гарантированно получить государственную компенсацию. С точки зрения закона, его права в случае недобросовестных сделок нарушаются так же, как и права собственника.
Старый механизм защиты отличался меньшей эффективностью. Даже при положительном решении о возмещении убытков, добиться его исполнения было затруднительно по разным причинам:
- исчезновение мошенника и имущества;
- невозможность изъять достаточную сумму;
- бездеятельность приставов и так далее.
Поправки дают возможность в таких случаях получить единовременную компенсацию из казны. Для этого добросовестный приобретатель через полгода после вступления решения в силу подает иск. По выбору покупателя, будет выплачена сумма сделки, либо кадастровая стоимость жилья.
Если убытки к моменту выплаты удастся взыскать частично, размер компенсации уменьшится на соответствующую сумму. При этом право их взыскания в размере выплаты перейдет к государству.
Вопросы — ответы
Есть ли изменения в размере государственной компенсации, в сравнении со старой редакцией?
Да. Ранее она была ограничена единоразовой выплатой суммой в 1 млн рублей.
Как изменения в возмещении государством убытков коснулись собственников отчужденного жилья?
Ранее собственник имел право получить выплату при невозможности истребовать недвижимое имущество после незаконной сделки. В новой редакции законодательства такая возможность отсутствует.
В каких ситуациях потеря собственником прав на жильё не имеет преступного характера?
Например, продавец получает от собственника жильё в результате судебного решения по иному делу и решает его продать. После осуществления сделки решение суда отменяется по каким — либо причинам. Недобросовестного умысла в этом случае нет ни у одной из сторон.
Читайте также: Право собственности на землю — приобретение прав
